Nueva Ley de Alquileres: el efecto menos pensado

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Juan Cruz Alvarado, gerente de Legales de Alba Compañía Argentina de Seguros.

La sanción de la nueva Ley de Alquileres generó en los últimos meses una importante migración de los inmuebles destinados a alquiler tradicional a los temporarios o bien, directamente, a la venta.

Conforme surge de un informe de ZonaProp.com.ar, por primera vez en los últimos siete meses, los avisos de alquileres temporales superaron a las ofertas de alquiler tradicional, con un 58%.

Encontramos diversos fundamentos por los que se produce este efecto. Por un lado, muchos departamentos pasaron al mercado temporal debido a los cambios contractuales derivados de la nueva Ley. Especialmente la extensión de plazos, que dificulta una posterior venta por los próximos tres años.

Por otro lado, incidió la desconfianza en el coeficiente de indexación. Así, los propietarios prefieren firmar secuencias de tres o cuatro contratos de corto plazo que generan compromiso de alquileres de nueve, doce o 18 meses.

En tanto, los locadores que antes apuntaban a los alquileres para turistas extranjeros, migraron a la demanda de alquileres locales ante la falta de turistas por la pandemia. Esto también incrementó los anuncios de locaciones temporales.

Además, es preciso destacar que la rentabilidad de un inmueble tradicional se calcula que hoy es del 1,7% y la renta de uno temporario es apenas superior al 2%.

Contrato con fin específico

Como contrapartida de la sanción de la Ley 27.551, se está utilizando con mayor frecuencia el contrato con fin específico. Se trata de un tipo de contrato donde se declara la finalidad determinada por la cual la persona está necesitando ese lugar. Gracias a ese modelo, se puede encuadrar en un alquiler superior a tres meses, pero inferior a tres años.

Consecuentemente, y según el artículo publicado por la periodista Andrea Glikman en ambito.com, el plazo máximo por el que se está alquilando un inmueble es un año.

Asimismo, según fuentes del mercado inmobiliario, se produjo un fuerte incremento de precios en los contratos de alquileres temporarios. Esto se debe al contexto actual que viven los propietarios a la hora de alquilar sus inmuebles. Específicamente por la extensión de plazos, la indexación anual, la incertidumbre respecto al coeficiente de indexación (RIPTE) y la modificación en la carga tributaria. Desde la sanción de la nueva Ley, el precio promedio de alquiler tradicional en la Ciudad de Buenos Aires subió un 19,2%.

Propiedades a la venta

Evidentemente, las modificaciones introducidas por la nueva Ley de Alquileres (el plazo de tres años, los ajustes anuales, las garantías que deben aceptar una entre dos que se presenten), hicieron que un gran porcentaje de propietarios retirara sus viviendas de la oferta de alquiler para ponerlas a la venta.

Sumado a esto, y en relación al mercado de seguros de caución, la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) todavía no definió las condiciones generales del nuevo plan que se aplicaría a las pólizas en función de las modificaciones introducidas por la nueva Ley de Alquileres.

El efecto menos pensado

En definitiva, las modificaciones introducidas por la Ley Nº 27.551 procuran ampliar sustancialmente las posibilidades que tiene una persona a acceder a un contrato de locación formal con destino habitacional. No obstante, pone en dudas el éxito en la obtención del fin deseado dado que todas las regulaciones sobre el contrato de alquiler en nuestro país siempre tuvieron un mismo resultado: restringir la oferta de inmuebles, con el consiguiente perjuicio al locatario. Conforme lo demuestra la realidad, se produjo un nuevo efecto que da como resultado la migración de alquileres tradicionales a temporarios y/o venta. Esto reafirma aún más esta postura.

Nota escrita por Juan Cruz Alvarado, gerente de Legales de Alba Compañía Argentina de Seguros.

 

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