Desde que salió la aprobación del nuevo Código Civil y Comercial en 2015 y su artículo 2071, que abrió la posibilidad de contar con un seguro de caución que los desarrolladores deben contratar para proteger los anticipos que van pagando los compradores en proyectos de Propiedad Horizontal, se gestó un fuerte interés en desarrollar una cobertura y operatoria específicas para este producto.
Se estudió el mercado inmobiliario para desarrollar los elementos de suscripción adecuados que abarcaran los aspectos legales, técnicos y financieros de este nuevo segmento y tener un enfoque integral. En el producto que la compañía llamó Seguro de Buena Entrega, la emisión se instrumenta en una póliza global por cada proyecto inmobiliario que es complementada con certificados de cobertura individuales que se extienden a nombre del adquirente de cada unidad, por cada cuota de anticipo, preparados en una ágil operatoria con bajo costo operativo para el desarrollador.
“Finalmente hoy existe la póliza y hay un instrumento que le permite al desarrollador cumplir claramente con la obligación que surge del Código Civil y Comercial. Lo que también le permite es ofrecerlo como argumento de venta porque está ofreciendo una garantía de entrega de la unidad donde todavía no hay nada construido”, aseguró Antonio de Vedia, vicepresidente de Aseguradores de Cauciones.
Por su parte, José de Vedia, presidente de la compañía, agregó que “para el desarrollador, el acompañamiento de una compañía especializada en caución lo va a ayudar a tener un proyecto más sólido y confiable dado que va a estar cumpliendo con toda la reglamentación, va a tener respaldo para la preventa y va a ser más calificable por parte de los bancos, lo que les permitirá conseguir un crédito intermedio con mayor facilidad”.
Desde el lado del comprador, las ventajas son claras ya que cuenta con una protección de sus anticipos y su inversión, y el análisis de un proyecto por parte de una compañía de seguros de amplia trayectoria le garantiza la seriedad del emprendimiento.
El artículo 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación exige que “para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación…, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas”. La póliza de caución reglamentada por la Superintendencia de Seguros de la Nación agrega que los anticipos deben ser depositados en Cuentas Especiales y sólo pueden ser utilizados por parte del desarrollador para ese proyecto en particular.
Otra ventaja adicional es que el comprador sabrá que la compañía hace el seguimiento del avance de la obra, con el control del progreso físico y de la administración financiera del proyecto. Los boletos también prevén hitos intermedios que tienen que alcanzar las obras, con lo que la póliza no sólo se ejecutaría en el caso de la no entrega de la propiedad, sino también si se incumplen estos hitos parciales que pueden constituirse como incumplimientos contractuales.
Para Antonio de Vedia, “los compradores deberán ir conociendo cuáles son los respaldos que realmente les garantizan la seriedad del momento del análisis. El comprador lo que quiere no es el cobro de una póliza en primer lugar, lo que quiere es tener su propiedad. Cuando hay detrás una compañía que puede acreditar análisis profesional, respaldo adecuado de reaseguro y cincuenta años de actividad, eso marca una clara diferencia”.
Como perspectivas para este mercado, desde Aseguradores de Cauciones ven con buenos ojos la reactivación del sector, impulsada por los créditos hipotecarios dirigidos tanto a los compradores como a los desarrolladores. Para los desarrolladores, el Banco Nación y el Banco Ciudad ya tienen préstamos a medida y otros bancos están trabajando en el armado de opciones. Asimismo, las últimas comunicaciones del Banco Central de la República Argentina (BCRA) permiten que los bancos tomen los boletos de compraventa como garantías para otorgar créditos intermedios a los desarrolladores que así tienen mejores opciones de fondeo.
Nota elaborada por Aseguradores de Cauciones.
